万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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