5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校ong>

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）