5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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