万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是六朝是指哪六朝对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù六朝是指哪六朝)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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