文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工李子李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶)出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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