5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的苏州区号是多少优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”苏州区号是多少

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到苏州区号是多少六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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