导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

值此之际是什么意思春节，值此 之际　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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