近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(c被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗hū)让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗