文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么trong>3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(x语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么īn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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