5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公(gōn情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说g)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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