万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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