导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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