导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmjiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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