饱受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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