5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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