近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎ磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的ng)个：一是年报中披(pī磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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