“现(xiàn)在(zài)的(de)房地产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十(shí)年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经(jīng)济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资(zī)者(zhě)的(de)关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需(xū)要非(fēi)常小心(xīn)，避免(miǎn)选了(le)半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今(jīn)年(nián)房地产的开(kāi)发资金来(lái)源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金(jīn)来源(yuán)来自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对(duì)比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业的成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一点，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最低(dī)的(de)；建安成本(běn)是否(fǒu)也(yě)是业内(nèi)最低(dī)的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国(guó)央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国(guó)央企房(fáng)企，其(qí)财(cái)务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考验着(zhe)国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净(jìng)借(jiè)贷比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到(dào)机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城市进行大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实(shí)现了快速的开(kāi)盘(pán)利用(yòng)率，预(yù)计今年会有更多的(de)楼盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特点。一方(fāng)面(miàn)，在于碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量(yú)它本身储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年(nián)拿地(d碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量ì)超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象(xiàng)得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还(hái)是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业(yè)的(de)复苏(sū)速度并(bìng)没(méi)有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负债率提高到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都(dōu)在60％之(zhī)上(shàng)。其中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司(sī)的(de)扩张速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国(guó)央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的(de)近(jìn)三年(nián)时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州本土(tǔ)房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出较强(qiáng)的(de)韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排(pái)名已冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至今，碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量滨江集团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎(yíng)来多家(jiā)机(jī)构的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业(yè)链上的(de)中游环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而(ér)下(xià)游(yóu)应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息息(xī)相关，新(xīn)盘开(kāi)工(gōng)不足导致(zhì)上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房(fáng)规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去(qù)的数(shù)据充分说(shuō)明了(le)这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内装相(xiāng)关的(de)行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别(bié)是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一(yī)季(jì)度报告显示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实(shí)现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的(de)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他(tā)管理的广发策略优(yōu)选和广发(fā)安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的全部(bù)三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类标的(de)大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个(gè)高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场化(huà)应该(gāi)挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每(měi)年到(dào)期的合(hé)同里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部(bù)分项目到期之后(hòu)，经(jīng)过两三轮合同周期还能(néng)做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提(tí)价(jià)的公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这些(xiē)固定(dìng)人员成本的(de)年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户(hù)没有那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难(nán)度是非常大(dà)的。但是(shì)该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟(gēn)它(tā)的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量