近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文n>动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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