饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多(胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗duō)房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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