文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改4斤是多少克，0.4斤是多少克(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。<4斤是多少克，0.4斤是多少克/strong>预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(4斤是多少克，0.4斤是多少克gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。