饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅(zhái我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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