导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢g>城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户(铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。