万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式(shì)明确(què)了别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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