5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末91是质数吗，95是质数吗的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产91是质数吗，95是质数吗“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái91是质数吗，95是质数吗)有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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