5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pá学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高ci)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提(t学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高cí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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