导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升mltíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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