5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(x会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点iǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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