5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zē5k是多少钱 5k是什么意思ng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：5k是多少钱 5k是什么意思“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅5k是多少钱 5k是什么意思(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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