导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(y30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗è)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能(nén30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗g)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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