导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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