饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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