近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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