近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(s我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词hì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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