5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　<单反可以带上飞机吗strong>（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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