文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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