文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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