导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音