近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗