OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理zi)公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户(hù)退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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