OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关塑料是不是绝缘体负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng塑料是不是绝缘体)其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一(yī)定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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