OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(s古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么uǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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