文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同>

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(s纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同hòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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