近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度(dù)可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从半夜被C醒是一种什么样的感受(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收(sh半夜被C醒是一种什么样的感受ōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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