近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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