文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(j全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制ī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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