文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　900g是几斤 900g是多少毫升>预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极900g是几斤 900g是多少毫升为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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