文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”吴亦凡还出得来吗模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二吴亦凡还出得来吗十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保吴亦凡还出得来吗险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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