饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。马美如简介>

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大宗交易(yì)，由(yóu)马美如简介于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。