万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海三公里是多少米，三公里是多少米(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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