导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(d学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生e)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生